Dossiê de Viabilidade · Plano Avançado

01 — Identificação

O terreno em análise.

Informações de identificação, localização e dados de entrada utilizados como base do estudo de viabilidade técnica.

O terreno está inserido na zona ZEU — Zona de Estruturação Urbana, que permite verticalização com coeficiente de aproveitamento de até 4,0. Isso significa que é possível construir até 4 vezes a área do terreno em área computável. Com 25.966,22 m², o potencial máximo é de 103.864,88 m² de área computável. O estudo atingiu CA projetado de 3,97 — 99% do máximo permitido.

Vista aérea do terreno e entorno imediato

Vista aérea - Google Maps área do terreno e entorno imediato

Dados do imóvel Plano Avançado

Endereço

Rua Pelotas, Vila Mariana

São Paulo, SP

Área do terreno

25.966,22 m²

Valor de base para cálculo

Zoneamento

ZEU

Zona de Estruturação Urbana

Programa arquitetônico

Condomínio Vertical

Multifamiliar

Tipologias

1 dormitório, 2 dormitórios (1 suíte)

02 — Legislação urbanística

O que a legislação
permite neste terreno.

Levantamento dos parâmetros urbanísticos aplicáveis, realizado pela equipe Viab com base na legislação vigente do município.

Parâmetro urbanístico	O que a legislação determina	Observação
Zona Área com regras urbanísticas específicas de uso e ocupação do solo	ZEU	Zona de Estruturação Urbana
Coeficiente de aproveitamento máximo Relação entre área construída computável e área do lote.	4,0
Taxa de ocupação máxima Percentual máximo do lote ocupado pela projeção da edificação.	70%
Taxa de permeabilidade mínima Percentual mínimo do lote com solo natural permeável.	25%
Recuo frontal Distância mínima entre edificação e alinhamento frontal do lote.	N/A
Recuo lateral e fundos Distâncias mínimas entre edificação e divisas laterais e de fundo.	3,0 m	Altura da edificação superior a 10m.
Gabarito de altura máxima Altura máxima permitida para a edificação no lote.	N/A
Afastamento para ventilação e iluminação Distância mínima entre edificações para ventilação e iluminação naturais.	3,0 m	Altura da edificação superior a 10m. Mínimo exigido 3m.

Parâmetros baseados na Lei 16.402/2016

03 — Implantação

A implantação
sobre o terreno.

Estudo de massa gerado pelo sistema Arqgen com base nos parâmetros urbanísticos e no programa arquitetônico informado.

Torres

288 un / torre

Unidades total

2.880 un

2 tipologias

CA projetado

3,97 / 4,0

99% do potencial máximo

Eficiência

74 %

Priv. / construída

04 — 3D HUMANIZADO · ILUSTRATIVO

$Render humanizado — Residencial Terraços do Sol$

Imagem meramente ilustrativa

O render apresentado é uma representação visual aproximada do projeto e pode não refletir com exatidão as características técnicas, proporções, acabamentos ou detalhes construtivos do empreendimento.

05 — Quadro de Áreas

O que cabe no terreno.

Principais indicadores do estudo — projetado versus o máximo permitido pela legislação.

Coeficiente de aproveitamento utilizado

3,97

de 4,0

99% do potencial construtivo máximo utilizado

Indicador Projetado Exigido

Área do terreno 25.966,22 m² —

Coeficiente de aproveitamento 3,97 máx 4,0

Taxa de ocupação 22,43% máx 70%

Taxa de permeabilidade 77,56% mín 25%

Área computável total 103.331,99 m² —

Área privativa total 103.331,99 m²

Área construída total 140.361,40 m²

Índice privativa/construída 74% ideal >= 65%

06 — Mix de tipologias

Composição das unidades.

Composição das unidades geradas pelo sistema com base no programa arquitetônico informado.

Tipologia 01

1 dormitório

27,97 m²

Área priv.

—

Varanda

—

Vagas

Tipologia 02

2 dormitórios (1 suíte)

43,78 m²

Área priv.

—

Varanda

—

Vagas

Distribuição do mix

1 dormitório 1440 un · 50%

2 dormitórios (1 suíte) 1440 un · 50%

07 — Análise do entorno

O que o entorno revela.

Observações sobre o contexto urbano ao redor do terreno, identificadas a partir do KMZ e imagens de satélite.

Vista aérea - Google Maps área do terreno e entorno imediato

Observações identificadas

Favorável Localização consolidada

Vila Mariana é um bairro nobre e consolidado da Zona Sul de São Paulo, com alta valorização imobiliária, infraestrutura completa e excelente conectividade com o Centro Expandido.

Favorável Proximidade com transporte público

O entorno apresenta boa oferta de transporte público com linhas de ônibus e acesso facilitado ao Metrô Ana Rosa e Praça da Árvore, favorecendo o perfil do empreendimento.

Verificar Densidade construtiva elevada no entorno

A região apresenta densidade média-alta com edificações residenciais variadas. Recomenda-se verificar a ausência de restrições de ZEPEC ou tombamentos em raio imediato ao terreno.

Verificar Parâmetros urbanísticos in loco

Confirmar os parâmetros da Lei 18.177/2024 e o enquadramento definitivo no Mapa 1 junto à SMUL antes do fechamento — legislação pode ter sofrido atualizações pontuais.

08 — O que merece atenção

Riscos identificados.

Pontos identificados que podem impactar a decisão de aquisição ou a viabilidade do empreendimento.

Médio

Parâmetros urbanísticos levantados pela equipe Viab

No Plano Avançado, os parâmetros foram coletados pela equipe Viab com base na legislação vigente. Recomenda-se confirmar in loco antes da assinatura do contrato, pois legislações municipais podem ter atualizações recentes não capturadas em consultas online.

Baixo

Estudo de caráter preliminar

Este dossiê não substitui projeto legal, aprovações formais ou laudos técnicos especializados. Os índices são estimativas para apoio à decisão preliminar de aquisição.

09 — Recomendações estratégicas

Verificar topografia e área acidentada antes da aquisição

A área acidentada identificada (4,91%) pode demandar obras de infraestrutura adicionais. Recomenda-se levantamento topográfico antes da negociação final para precificação adequada do terreno.

reduz risco na negociação

Parecer final

Conclusão do estudo.

✓

Conclusão do estudo

Viável com ressalvas

Com base nos parâmetros urbanísticos levantados, o terreno apresenta viabilidade legal para o uso residencial vertical proposto. O zoneamento ZEU com CA máximo 4,0 permite a verticalização e o programa arquitetônico de 10 torres residenciais é compatível com a legislação municipal vigente (Lei 18.177/2024 e Lei 16.402/2016). Este estudo trata exclusivamente da viabilidade urbanística e legal — não contempla análise econômico-financeira, nem viabilidade técnica de execução (como movimentação de terra, fundações, infraestrutura ou aprovações de projeto).

Ressalvas identificadas

Confirmar enquadramento no Mapa 1 da Lei 18.177/2024 e parâmetros do Quadro 3 junto à SMUL antes do fechamento — atualizações podem não ter sido capturadas nas fontes consultadas.

Verificar a ausência de ZEPEC, tombamentos ou restrições ambientais específicas para o endereço junto aos órgãos competentes (CONPRESP, CONDEPHAAT).

Realizar levantamento topográfico e sondagem do subsolo antes da negociação final — condições do terreno podem impactar o custo de fundações, que não foram avaliadas neste estudo.

Atenção

A VIAB não se responsabiliza por decisões de investimento, aquisição ou desenvolvimento tomadas com base neste documento. O estudo não substitui projetos de arquitetura, laudos técnicos, avaliações jurídicas, estudos de viabilidade econômica ou qualquer outra análise especializada necessária para a tomada de decisão. Parâmetros urbanísticos estão sujeitos a alterações legais e devem ser confirmados junto aos órgãos municipais competentes.